Etusivulle
Etusivulle
Yhteystiedot

Apua Espanjan asuntokauppoihin, kiinteistöihin ja varallisuuden hoitoon suomeksi.

Espanjasta asunnon ostaminen tai sen myyminen poikkeaa perustavanlaatuisesti suomalaisesta järjestelmästä. Suomessa kiinteistönvälittäjällä on laaja selonottovelvollisuus ja ostajaa suojaa asuntokauppalain tai maakaaren vahva suoja. Espanjassa vastuu kiinteistön laillisuudesta, rasitteista ja veloista on yksin ostajalla ja tämän juristilla. Paikallinen notaari ei tutki taustoja tai rakennuslupia, vaan ainoastaan vahvistaa osapuolten henkilöllisyyden ja kauppakirjan.

Tarjoamme poikkeuksellisen vahvan turvan Espanjan asuntomarkkinoille: tiimimme paikallisena asiantuntijana toimii Aurinkorannikolla paikan päällä vaikuttava suomalais-espanjalainen ammattilainen, jolla on Espanjassa suoritettu juridinen tutkinto sekä yli 20 vuoden kokemus Aurinkorannikon kiinteistönvälitysalalta. Tämä osaaminen takaa täydellisen oikeudellisen suojan sekä Costa del Solin asuntomarkkinoiden, paikallishallintojen ja rakennustapojen syvällisen tuntemuksen suoraan kentältä.

Palvelumme Espanjan kiinteistö- ja varallisuusasioissa:

  • Kiinteistön ennakkotarkastus (Legal Due Diligence): Tarkistamme kiinteistörekisterin rasitustodistuksen (Nota Simple), kaavoitustilanteen, kunnalliset rakennusluvat, asuinkelpoisuustodistuksen (Licencia de Primera Ocupación) sekä taloyhtiön ja veroviranomaisten mahdolliset rästit. Yli 20 vuoden Aurinkorannikon välittäjätaustan ansiosta osaamme katsoa papereiden lisäksi myös rakenteelliset ja alueelliset sudenkuopat.
  • Varaus- ja esisopimukset (Contrato de Arras): Laadimme ja tarkistamme käsirahasopimukset. Varmistamme, että ehdot suojaavat sinua ja mahdollistavat käsirahan (yleensä 10 % kauppahinnasta) palauttamisen, mikäli kohteesta paljastuu juridisia virheitä, rasitteita tai luvattomia rakennelmia.
  • Veroasiat ja NIE-numerot: Hankimme ostajille ja myyjille pakolliset espanjalaiset veronumerot (Número de Identidad de Extranjero) sekä avaamme tarvittavat espanjalaiset pankkitilit. Huolehdimme varainsiirtoveron (ITP), uudiskohteen verojen (IVA + AJD) sekä luovutusvoittoverojen ilmoittamisesta.
  • Kaupan vahvistaminen notaarilla ja rekisteröinti: Edustamme sinua valtakirjalla notaarilla (Escritura Pública de Compraventa), hoidamme verojen tilitykset ja rekisteröimme omistusoikeuden Espanjan kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad).
  • Asuntokaupan virheet ja riidat Espanjassa: Avustamme, jos asunnosta paljastuu kaupan jälkeen vakavia rakennusvirheitä, luvattomia laajennuksia tai myyjän vanhoja velkoja.

Käytännön esimerkkejä tilanteista, jotka ratkaisemme:

Luvaton uima-allas ja purettavaksi määrätty terassi (Due Diligence)

Asiakas oli ostamassa unelmiensa huvilaa Mijaksesta. Välittäjä vakuutti kaiken olevan kunnossa ja painosti maksamaan 10 % käsirahan heti.

Ratkaisumme:
Juristimme tekemässä ennakkoselvityksessä paljastui, että tontille rakennettu uima-allas ja iso katettu terassi oli tehty ilman kunnan rakennuslupaa, eikä niitä oltu merkitty kiinteistörekisteriin. Kunnalla oli vireillä purku-uhka. Yli 20 vuoden

Aurinkorannikon paikalliskokemuksemme ansiosta tiesimme heti oikeat viranomaisväylät: velvoitimme myyjän laillistamaan rakenteet omalla kustannuksellaan ennen kauppaa ja pidätimme kauppahinnasta vakuussumman. Asiakas välttyi kymmenien tuhansien eurojen jälkiveroilta ja purkutöiltä.

Kaupan teko ja asunnon osto kokonaan Suomesta käsin

Asiakas halusi ostaa lomahuoneiston Fuengirolasta, mutta ei kiireidensä vuoksi ehtinyt matkustaa Espanjaan pankki-, notaari- ja viranomaistapaamisiin.

Ratkaisumme:
Laadimme asiakkaalle Espanjan notaarikäytännön mukaisen valtakirjan (Poder Notarial), jonka hän allekirjoitti Suomessa julkisen notaarin luona. Aurinkorannikolla toimiva asiantuntijamme hankki valtakirjalla asiakkaalle NIE-numeron, tarkisti asunnon paperit, avasi paikallisen pankkitilin ja allekirjoitti virallisen kauppakirjan notaarilla. Asiakas sai avaimet ja omistuskirjan käteensä ilman ainoatakaan matkapäivää.

Myyjän verovelat ja maksamattomat vastikkeet uhkasivat ostajaa

Espanjan lain mukaan kiinteistön vanhat kunnallisverovelat (IBI) ja taloyhtiön rästit siirtyvät asunnon uudelle omistajalle, ellei niitä pidätetä kauppahinnasta kaupantekohetkellä.

Ratkaisumme:
Tarkistimme Marbellassa sijaitsevan asunnon isännöitsijäntodistuksen ja kunnan verotiedot ennen notaaria. Paljastui, että myyjällä oli 4 500 euroa maksamattomia vastikkeita ja kahden vuoden kiinteistöverorästit. Laskimme pidätettävän määrän tarkasti, pidätimme summan suoraan kauppahinnasta notaarin pöydällä ja maksoimme velat viranomaisille myyjän puolesta. Ostaja sai asunnon täysin puhtaana vanhoista veloista.

Usein kysytyt kysymykset

Pääsääntö EU:n perintöasetuksen mukaan on, että perintöasiaan sovelletaan sen valtion lakia, jossa perinnönjättäjällä oli kuolinhetkellään vakinainen asuinpaikka. Asuinvaltiolla on ratkaiseva merkitys siihen, minkä maan viranomaisilla on toimivalta ja miten jako toimitetaan. Poikkeuksena on tilanne, jossa henkilö on eläessään määrännyt testamentilla sovellettavaksi kansalaisuutensa mukaista lakia (kuten Suomen lakia). Selvitämme tapaukseesi soveltuvan lain heti alkukartoituksessa.

Jos perinnönsaaja tai perinnönjättäjä asui kuolinhetkellä Suomessa, ulkomailla sijaitsevasta varallisuudesta on annettava ilmoitus Suomen Verohallinnolle. Mahdolliset verosopimukset estävät yleensä kaksinkertaisen verotuksen, tai ulkomaille maksettu vero hyvitetään Suomen perintöverosta. Selvitämme myös sen, riittääkö virallinen perintöveroilmoitus Verohallinnolle vai vaaditaanko Suomessa erillinen perukirja.

Pelkkä suomalainen perukirja ei sellaisenaan kelpaa ulkomaisille pankeille tai rekisteriviranomaisille. Useimmiten prosessi vaatii Digi- ja väestötietoviraston (DVV) myöntämän eurooppalaisen perintötodistuksen, virkatodistukset Apostille-vahvistuksineen, viralliset auktorisoidut käännökset sekä kohdemaan vaatimat rekisteröintiasiakirjat. Hoidamme näiden tilaamisen ja laillistamisen puolestasi.

Espanjassa ei tunneta suomalaista perunkirjoitusta, vaan prosessi vaatii aina paikallisen notaarin vahvistuksen:

  • Tiukka 6 kuukauden aikaraja: Espanjan perintövero ja mahdollinen kunnallinen kiinteistövero (plusvalía) tulee maksaa kuuden kuukauden kuluessa kuolemasta sanktioiden ja korkojen välttämiseksi.
  • NIE-veronumerot: Kaikilla perillisillä ja testamentinsaajilla on oltava espanjalainen veronumero ennen kuin notaari voi vahvistaa asiakirjat.
  • Perinnön vastaanottokirja (Escritura de Herencia): Kiinteistö tai pankkitili siirtyy perillisten nimiin vasta tämän asiakirjan allekirjoituksella ja kiinteistörekisterimerkinnällä.

Ei tarvitse. Voit allekirjoittaa Suomessa valtakirjan notaarin luona, minkä jälkeen espanjalainen yhteistyöjuristimme hoitaa notaarit, veroilmoitukset, NIE-numerot ja rekisteröinnit puolestasi suoraan Espanjassa. Asioit koko prosessin ajan kanssamme vaivattomasti suomeksi tai ruotsiksi.

Jos perinnönjättäjä asui kuolinhetkellään pysyvästi ulkomailla (rajoitetusti verovelvollinen Suomessa), kuolinpesää pidetään Suomen tuloverolain mukaan ulkomaisena kuolinpesänä. Toisin kuin kotimaista kuolinpesää, ulkomaista kuolinpesää verotetaan tuloverotuksessa erillisenä yhteisönä (TVL 3 §:n 6 kohta).

Tämä vaikuttaa verotukseen käytännössä seuraavasti:

  • Rajoitettu verovelvollisuus Suomesta saaduista tuloista: Niin kauan kuin kuolinpesä on jakamaton, pesä itse yhteisönä maksaa veroa Suomesta saamistaan tuloista (TVL 9 §). Tällaisia tuloja ovat tyypillisesti Suomessa sijaitsevasta sijoitusasunnosta tai kiinteistöstä saadut vuokratulot sekä niiden luovutusvoitot myyntitilanteessa (TVL 10 §).
  • Pesän jakamisen vaikutus: Jos kuolinpesä on jo jaettu tai kuolinpesällä on vain yksi ainoa perillinen, verovelvollisuus Suomesta saaduista tuloista kohdistuu suoraan perillisiin.
  • Kaksinkertaisen verotuksen estäminen: Suomen ja vainajan asuinvaltion välinen verosopimus voi rajoittaa Suomen verotusoikeutta tai määrätä siitä, miten verot hyvitetään maiden välillä.

Selvitämme kuolinpesän statuksen Verohallinnossa, huolehdimme ulkomaisen kuolinpesän asianmukaisista vero- ja tuloilmoituksista sekä varmistamme, ettei perillisille koidu yllättäviä takautuvia veroseuraamuksia.