Att köpa eller sälja en bostad i Spanien skiljer sig fundamentalt från det finländska systemet. I Finland har fastighetsmäklaren en omfattande utredningsplikt och köparen åtnjuter ett starkt skydd enligt lagen om bostadsköp eller jordabalken. I Spanien däremot vilar ansvaret för fastighetens laglighet, servitut, inteckningar och skulder uteslutande på köparen och dennes juridiska ombud. Den lokala notarien undersöker inte fastighetens bakgrund eller bygglov, utan bekräftar endast parternas identitet och bevittnar köpebrevet.
Vi erbjuder ett exceptionellt starkt rättsskydd på den spanska fastighetsmarknaden: som lokal expert i vårt team fungerar en finsk-spansk jurist med verksamhetsort på Solkusten. Vår expert har avlagt spansk juridisk examen och besitter över 20 års praktisk erfarenhet av fastighetsförmedling på Costa del Sol. Denna expertis säkerställer ett fullgott rättsligt skydd samt en djupgående kännedom om Solkustens fastighetsmarknad, lokal förvaltning och byggnadsskick direkt från fältet.
Våra tjänster inom spanska fastighets- och förmögenhetsärenden
-
Juridisk förhandsgranskning av fastigheten (Legal Due Diligence): Vi granskar fastighetsregistrets belastningsbevis (Nota Simple), gällande planläggning, kommunala bygglov, slutbesked och bostadsgodkännande (Licencia de Primera Ocupación) samt eventuella skatteskulder eller obetalda avgifter till samfällighet/bostadsrättsförening. Tack vare mer än 20 års lokal mäklarerfarenhet på Costa del Sol kan vi utöver juridiska handlingar även identifiera strukturella och regionala riskfaktorer.
-
Boknings- och föravtal (Contrato de Arras): Vi upprättar och granskar handpenningsavtal. Vi säkerställer att avtalsvillkoren skyddar dina intressen och möjliggör återbetalning av handpenningen (vanligen 10 % av köpeskillingen) i händelse av att det framkommer rättsliga fel, belastningar eller olovliga byggnationer.
-
Skatteärenden och NIE-nummer: Vi ansöker om obligatoriska spanska skatteregistreringsnummer (Número de Identidad de Extranjero) för köpare och säljare samt öppnar nödvändiga spanska bankkonton. Vi ombesörjer deklaration och betalning av överlåtelseskatt (ITP), skatt på nyproduktion (IVA + AJD) samt kapitalvinstskatt.
-
Köpebrevets bestyrkande inför notarie och registrering: Vi företräder dig genom fullmakt inför notarien (Escritura Pública de Compraventa), hanterar skatteredovisningen samt registrerar äganderätten i det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
-
Fel i bostadsköp och fastighetstvister i Spanien: Vi bistår dig om det efter köpet uppdagas allvarliga konstruktionsfel, olovliga utbyggnader eller säljarens tidigare skulder.
Varför välja Gripen Legal för dina juridiska ärenden i Spanien?
Lokal spetskompetens:
Vår finsk-spanska jurist, verksam på Costa del Sol, innehar spansk juridisk examen samt över 20 års praktisk erfarenhet från den lokala fastighetsbranschen.
Inga språkbarriärer:
Du kan sköta dina kontakter med oss direkt på svenska eller finska. Vi hanterar spanskspråkiga förhandlingar, avtal och myndighetskontakter på plats.
Dubbel kontrollfunktion:
En ansvarig finsk jurist samordnar uppdraget i tätt samarbete med vår lokala expert på Solkusten.
Heltäckande distansservice:
Du kan genomföra köp, försäljning eller arvskifte från start till mål utan att lämna hemmet.
Praktiska exempel på ärenden vi löser:
Olovlig pool och rivningshotad terrass (Due Diligence)
Klienten avsåg att förvärva en villa i Mijas. Mäklaren försäkrade att allt var i sin ordning och begärde omgående betalning av en handpenning om 10 %.
Vår lösning:
Vid vår jurists juridiska förhandsgranskning framkom det att en pool och en stor överbyggd terrass hade uppförts utan kommunalt bygglov och inte var registrerade i fastighetsregistret. Kommunen hade fattat ett interimistiskt beslut om rivningsföreläggande. Tack vare vår mer än 20-åriga lokalkännedom på Costa del Sol vidtog vi omedelbart rätt åtgärder via behöriga myndighetskanaler: säljaren ålades att på egen bekostnad legalisera konstruktionerna före köpslutet, och ett säkerhetsbelopp innehölls från köpeskillingen. Klienten undgick därmed omfattande efterbeskattning och kostnader för rivningsarbeten.
Genomförande av fastighetsköp helt från Finland
Klienten önskade köpa en semesterlägenhet i Fuengirola, men var på grund av andra åtaganden förhindrad att resa till Spanien för möten med banker, notarie och myndigheter.
Vår lösning:
Vi upprättade en fullmakt utformad enligt spansk notariepraxis (Poder Notarial), vilken klienten undertecknade inför Notarius Publicus i Finland. Med stöd av fullmakten ansökte vår lokala jurist på Costa del Sol om klientens NIE-nummer, granskade handlingarna, öppnade ett spanskt bankkonto samt undertecknade det officiella köpebrevet inför notarien. Klienten erhöll nycklar och lagfartshandling utan att behöva genomföra någon resa.
Säljarens skatteskulder och obetalda föreningsavgifter riskerade att belasta köparen
Enligt spansk lagstiftning övergår fastighetens tidigare obetalda kommunala fastighetsskatteskulder (IBI) och förfallna avgifter till samfälligheten/föreningen på den nya ägaren, såvida dessa inte innehålls från köpeskillingen vid överlåtelsetillfället.
Vår lösning:
Vi inhämtade och granskade förvaltarintyget samt kommunala skatteuppgifter avseende lägenheten i Marbella inför notariemötet. Granskningen visade att säljaren hade obetalda avgifter om 4 500 euro samt förfallna fastighetsskatter för två år. Vi fastställde avdragsbeloppet exakt, innehöll summan direkt från köpeskillingen inför notarien och erlade betalningarna till myndigheterna och föreningen för säljarens räkning. Köparen tillträdde lägenheten fri från alla tidigare skulder.
PlanPlanerar du ett fastighetsköp eller behöver du juridisk rådgivning i Spanien?
Underteckna inte reservations- eller handpenningsavtal förrän fastighetens rättsliga status och förutsättningar har utretts.
Kontakta oss för en genomgång av ditt ärende.
Vanliga frågor
Huvudregeln enligt EU:s arvsförordning är att arvet regleras av lagen i det land där arvlåtaren hade sin vanliga vistelseort vid sin död. Hemviststaten har en avgörande betydelse för vilka länders myndigheter som är behöriga och hur arvskiftet ska förrättas. Ett undantag utgörs av en situation där personen under sin livstid genom testamente har förordnat att lagen i medborgarskapslandet (såsom finsk lag) ska tillämpas. Vi fastställer vilken lag som är tillämplig i ditt ärende redan vid den inledande kartläggningen.
Om arvtagaren eller arvlåtaren vid dödstillfället var bosatt i Finland, ska tillgångar belägna utomlands deklareras till finska Skatteförvaltningen. Eventuella skatteavtal förhindrar i regel dubbelbeskattning, eller så avräknas den skatt som erlagts utomlands från den finska arvsskatten. Vi utreder även huruvida en officiell arvsskattedeklaration till Skatteförvaltningen är tillräcklig eller om en separat bouppteckning krävs i Finland.
Enbart en finsk bouppteckningshandling godtas inte som sådan av utländska banker eller registermyndigheter. I de flesta fall kräver processen ett europeiskt arvsintyg utfärdat av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata (DVV), ämbetsbetyg försedda med Apostille-intyg, officiella auktoriserade översättningar samt de registreringshandlingar som mottagarlandet kräver. Vi ombesörjer beställning och legalisering av dessa handlingar för din räkning.
I Spanien finns inte något motsvarande institut till den finska bouppteckningen, utan förfarandet kräver alltid bestyrkande av en lokal notarie:
- Strikt 6-månadersfrist: Spansk arvsskatt och eventuell kommunal fastighetsvinstskatt (plusvalía) ska erläggas inom sex månader från dödsfallet för att undvika sanktionsavgifter och dröjsmålsränta.
- NIE-skattenummer: Samtliga arvingar och testamentstagare måste inneha ett spanskt skatteregistreringsnummer innan notarien kan bekräfta handlingarna.
- Arvstillträdeshandling (Escritura de Herencia): Äganderätten till en fastighet eller ett bankkonto övergår på arvingarna först i och med undertecknandet av denna handling samt efterföljande inskrivning i fastighetsregistret.
Nej, det behövs inte. Du kan underteckna en fullmakt inför notarius publicus i Finland, varefter vår spanska samarbetsjurist hanterar notariemöten, skattedeklarationer, NIE-nummer och registreringar för din räkning direkt i Spanien. Du kommunicerar under hela processens gång obehindrat med oss på svenska eller finska.
Om arvlåtaren vid sin död var permanent bosatt utomlands (begränsat skattskyldig i Finland), betraktas dödsboet enligt finsk inkomstskattelag som ett utländskt dödsbo. Till skillnad från ett inhemskt dödsbo beskattas ett utländskt dödsbo vid inkomstbeskattningen som ett självständigt samfund (ISkL 3 § 6 punkten).
Detta påverkar beskattningen i praktiken enligt följande:
- Begränsad skattskyldighet för inkomster från Finland: Så länge dödsboet är oskiftat erlägger boet i egenskap av samfund skatt på inkomster som härrör från Finland (ISkL 9 §). Sådana inkomster utgörs typiskt sett av hyresintäkter från en placeringslägenhet eller fastighet belägen i Finland samt överlåtelsevinster vid en
framtida försäljning (ISkL 10 §).
- Arvskiftets inverkan: Om dödsboet redan har skiftats, eller om dödsboet har endast en enda delägare, åvilar skattskyldigheten för inkomsterna från Finland arvingarna personligen.
- Undvikande av dubbelbeskattning: Det tillämpliga dubbelbeskattningsavtalet mellan Finland och den avlidnes hemviststat kan begränsa Finlands beskattningsrätt eller innehålla bestämmelser om hur skatterna ska avräknas länderna emellan.
Vi klarlägger dödsboets skatterättsliga status hos Skatteförvaltningen, ombesörjer det utländska dödsboets skatte- och inkomstdeklarationer samt säkerställer att delägarna inte drabbas av oförutsedda retroaktiva skattepåföljder.